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2021-06-01  点击量:

本文摘要:备受瞩目的中国(上海)自贸试验区土地二次开发政策早已定案。

备受瞩目的中国(上海)自贸试验区土地二次开发政策早已定案。最近,上海市规土局和上海自由贸易区管理委员会发表了《关于中国(上海)自由贸易综合用地规划和土地管理的试点意见》(以下全称意见)。

根据《意见》,上海自由贸易区希望区划用途相容,用地类型构筑两种以上用途混合。意见称,为了活跃自由贸易区内的库存用地,自由贸易区内的库存用地可以通过调整差额来改为综合用地。

据上海自由贸易区管理委员会新闻发言人朱民透露,目前上海自由贸易区内约5平方公里的土地可以进一步开发。这也是未来上海生存库存土地的最重要方法。希望综合用地根据《意见》的定义,综合用地是指在土地用途分类中单一的土地具有两种以上性质(商品住宅用地除外),各种性质的土地建筑面积占地面积的建筑面积比例达到10%的土地,包括土地混合利用和建筑填充方式,与控制性详细规划的混合用地规划性质不同。

经批准同意转为综合用地的,土地权利人必须按市场评价支付土地价格。综合用地转让基础价格的证明,由自由贸易区土地招聘办公室委托有资格的评价机构进行市场评价,根据评价结果,综合确认产业政策、土地市场状况等因素。

其中,如果采用协议转让方式提供土地,转让基础价格不得高于综合用地各用途对应基准地价的70%以上。采用带上产业项目的上海证券交易所转让方式供应地的,转让底价不得高于综合用地各用途对应基准底价除以其比例之和。研究开发总部标准化用途部分的转让价格不得高于完全相同地区办公用途标准的80%。在供应方式上,综合用地的主导用途不同,供应方式也不同。

例如,如果主导用途是商业、办公室等经营用地,则必须采用公开招标、拍卖、上海证券交易所方式供应地的主导用途是研究开发总部类用地、工业用地、仓库物流用地的,其产业项目类用地可以采用带产业项目的上海证券交易所转让方式供应地的主导用途符合目录的,如果附属用途不符合目录的,则可以协商供应地。同济大学土木工程学院的测量与国土信息工程系教授石忆邵指出,与以前开发区常用的单一土地性质模式相比,综合用地效率高。迄今为止,上海自由贸易区内主要开发公司外高桥(600648,股票吧)集团副社长刘宏在拒绝接受21世纪经济报告采访时,经过适当的调整和改建,服务业面积不减少,可能减少10%或20%。土地变革后,没有一定的贬值空间。

一些中介机构指出,这将带来巨大的投资机会,仅从租赁价格就可以看出。据世邦魏理仕数据显示,今年第二季度,上海自由贸易区外高桥保税区内,研发用地平均地价为1万元/平方米,工业用地为8000元/平方米,现场租金为1.4元/天/平方米,仓库租金为1.53元/天/平方米,研发房地产租金为3.5元/天/平方米,办公楼租金为4.3元/天/平方米。


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